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        紅谷灘寫字樓租金超老城區

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        2013年,南昌房地產成交面積創出歷史新高,商業地產的快速發展功不可沒,寫字樓、商鋪熱賣。記者1月11日調查發現,隨著大量高端寫字樓入市,填補了南昌高端寫字樓的空缺,也大大拉高了寫字樓租金水平,紅谷灘新區寫字樓租金水平遠高于老城區寫字樓。


          現象:紅谷灘寫字樓租金高過老城區


          目前,南昌市中心城區由于土地資源稀缺,新開發寫字樓較少,寫字樓項目基本都是存量項目。記者走訪中山路太平洋商務大廈以及解放西路明珠廣場等多家大型寫字樓獲悉,老城區寫字樓租金水平多在每月每平方米25元至60元之間,相差較大。此外,記者調查也發現,老城區老的寫字樓入住率較高,很少有空置的。


          而在紅谷灘,寫字樓大多聚集在紅谷中大道、會展路、綠茵路等區域。其中靠江最近的一線臨江寫字樓多為甲級寫字樓,租金水平普遍在每月每平方米70元到90元,還有高達10元/㎡以上的物業管理費用。再往西離CBD中心越遠,寫字樓租金會有所下降。如碟子湖大道、鳳凰大道沿線一些寫字樓月租金僅為每月每平方米30元到50元。但是,不難發現,紅谷灘寫字樓租金水平整體要高于老城區。相比較,紅谷灘的寫字樓空置率也偏高,這當中租金價格是主要影響因素。


          探因:定位高端拉高整體價格


          對此,南昌地產資深人士、寫字樓研究專家章敏認為,紅谷灘寫字樓租金高與空置率高并存的局面,和紅谷灘寫字樓目標客戶群定位比較單一有很大的關系。


          紅谷灘聚集了很多甲級寫字樓,瞄準的客戶群都是高端市場。事實上,部分高端客戶群認為現有的寫字樓無法滿足他們辦公的高端要求,如寫字樓的形象、辦公配套等,所以他們更傾向搬入大型高端寫字樓,但這種客戶群的比例在總的寫字樓客戶群當中比例較??;另一方面,大量的中小企業渴望享受商務的便利,摒棄擁堵等問題,搬入規劃合理的寫字樓中辦公,但一核算辦公成本,就讓他們望而卻步。


          同樣,在章敏眼里,當前南昌寫字樓供應主要集中于紅谷灘新區。而隨著高新區紫陽大道地鐵沿線多個商業項目開建,高新區特別是紫陽大道地鐵沿線將在未來成為南昌寫字樓板塊的新熱點。


          目前,南昌高新區已成為全省經濟發展最快、最具發展活力的經濟區域。片區匯聚了近1000余家科技企業和200余家外資企業,區域經濟雄厚,寫字樓市場需求量極大。


          章敏也認為,與紅谷灘板塊不同的是,高新板塊的地塊沒有出現地王,這說明開發商的地價成本相對合理,對利潤的追求更為理性。而各個開發商也并沒有都定位為最高端寫字樓,而是定位錯開,除了高端寫字樓,也有更適合中小企業的商務需求的小型綜合體項目。


          考驗:寫字樓供應未來繼續加大


          據章敏不完全統計,未來兩年,最值得關注的寫字樓板塊,無疑就是紅谷灘和高新片區。這兩個板塊預計寫字樓總推量將達90萬㎡。


          章敏稱,未來幾年,有大量的寫字樓項目供應,需求量現在還是未知狀態,但可預期的是:在未來幾年,高端寫字樓項目如果沒有大量的高端客戶自用或租用進駐,將面臨嚴峻的市場形勢。


          以紅谷灘為例,已交付使用的高端寫字樓已有不少,未來兩年交付的體量會更多,從目前南昌辦公寫字樓而言,紅谷灘較之市中心,無論從交通便利、辦公條件舒適度上更具吸引力,辦公環境更具聚集效應。隨著越來越多的企業進駐和居住人口進入,紅谷灘寫字樓也會面臨老城區同樣的過去:一方面,因為現有規劃的局限和地鐵建設施工,紅谷灘的交通狀況堪憂,停車位也會出現緊張,之前辦公所具有的優勢就會慢慢失去;另一方面,如果南昌市經濟發展增速不快,沒有大量的外來企業進入,高端寫字樓的弊端就會顯現,如維護成本高,租戶被擠、租金被打壓等一系列連鎖反應。


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